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轉發關于征求(各部門)《東莞市住宅專項維修資金管理辦法(第二次征求意見稿)》意見的函

時間:2019-08-13 09:03:22  來源:  作者:

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東莞市住宅專項維修資金管理辦法

(第二次征求意見稿)

第一章 總則

第一條 為加強我市住宅專項維修資金的管理,保障商品住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住房城鄉建設部辦公廳 財政部辦公廳關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》、《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》和《東莞市物業管理辦法》等規定,結合我市實際情況,制定本辦法。

第二條 本市行政區域內住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監管適用本辦法。售后公有住房的專項維修資金的交存、使用、管理和監督,按照市相關政策執行。

商品住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅也適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)是專項用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修及更新、改造的資金,不得挪作他用。

第四條 維修資金實行專戶存儲、所有權人決策、專款專用、政府監督的原則。

第五條 住房和城鄉建設部門是我市住宅專項維修資金的主管部門,負責對我市維修資金的統一歸集和監督管理。

市住宅專項維修資金中心(以下簡稱“市維修資金中心”)具體負責全市住宅專項維修資金的日常監督管理工作。

市財政、審計等相關部門依據各自職責對我市維修資金的管理進行監督。

第六條 維修資金中心應當委托在我市設立的商業銀行作為維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立維修資金專用賬戶(以下簡稱專用賬戶),按物業地址設立分戶賬,對我市維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一管理。

第二章 交存

第七條 維修資金的交存主體和標準

1998年10月1日(《廣東省物業管理條例》施行之日)至2003年8月31日(國務院《物業管理條例》施行前一日)期間取得商品房預售許可證的商品房,其首期維修資金由建設單位負責交存;在上述期間以外取得商品房預售許可證的商品房,其維修資金由《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)第六條規定的業主負責交存。

市維修資金中心應當根據本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期住宅專項維修資金每平方米建筑面積交存標準,并適時調整。

第八條 業主大會成立前,或者業主大會成立后未要求劃轉維修資金的,維修資金由市維修資金中心代管。

維修資金應當按規定交存至維修資金專戶管理銀行的專用賬戶,以物業區域為單位設賬,按房號設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房號設分戶賬。維修資金戶名格式為樓盤-幢號-房號。

第九條 收取維修資金,應由專戶管理銀行打印廣東省財政廳統一監制的《住宅專項維修資金專用收據》給業主作為交款憑證。

第十條 維修資金交存手續

本辦法實施前已取得預售許可證(現售備案證)的商品房,維修資金交存主體應當在辦理不動產交易、合同備案手續等業務前,足額交存維修資金。

本辦法實施之日起取得房屋預售許可證(現售備案證)的商品房,建設單位應當按照下列規定為買受人代交首期維修資金,并按照本辦法第十一條規定將首期維修資金存入專戶管理銀行:

(一)以預售方式銷售的,在申請核發商品房預售許可證前,按照預售房屋預測面積代交首期維修資金。

(二)以現樓方式銷售的,在申請核發商品房現售備案證前,按照房屋的實測面積代交首期維修資金。

第十一條 按照本辦法第十條規定代交首期維修資金的,應當按照下列程序辦理:

(一)建設單位持下列材料向市維修資金中心申請辦理首期住宅專項維修資金代交手續:

1.代交首期住宅專項維修資金申報表;

2.房地產測繪機構對住宅建筑面積的預測或實測成果報告書。

(二)市維修資金中心自受理申請之日起5個工作日內完成材料核對,符合條件的,向建設單位發出代交通知書;不符合條件的,一次性書面告知需補正的有關材料。

(三)建設單位持代交通知書,將首期維修資金交存至專戶管理銀行,專戶管理銀行向建設單位出具已代交首期維修資金憑證。

第十二條 建設單位已代交維修資金的,市維修資金中心會同專戶管理銀行應當按照物業管理區域、幢、房屋戶門號,將維修資金登記在以房屋戶門號設立的分戶賬名下,分戶賬應當對應登記建設單位名稱信息。

第十三條 建設單位銷售房屋時,應當憑專戶管理銀行出具的已代交首期維修資金憑證,向買受人收回已代交的首期維修資金。

建設單位已向買受人收回首期維修資金的,建設單位持相關資料到市維修資金中心辦理該房屋維修資金賬戶的業主信息變更。

房屋購買人未按照本辦法交存首期維修資金的,建設單位不得將房屋交付購買人。

第十 維修資金使用后,業主分戶賬內維修資金的余額不足首期交存數額30%的,應當續交至現行的首期標準。維修資金續交的主體為業主,由物業服務企業通知業主委員會,并通過業主大會續籌維修資金;沒有業主委員會的,由物業服務企業通知業主本人,要求其續交。

第十 因房屋轉讓等原因,引起業主變更的,維修資金交存按下列規定處理:

(一)已足額交存維修資金的,該物業分戶賬中結余的維修資金不予退還,隨房屋所有權同時過戶;原業主交存的維修資金的余額,由受讓人向原業主支付,雙方另有約定的以約定為準。

房屋所有權辦結過戶手續后,受讓人持房屋所有權證、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬的業主姓名變更手續。

(二)未交存維修資金或分戶賬中結余的維修資金不足首期交存金額,且買賣雙方在物業轉讓合同中未約定維修資金交存主體,但已辦結過戶手續的,由新業主負責交存;未辦結過戶手續的,由舊業主負責交存。

第十 對已代收的維修資金,物業服務企業、建設單位應在本辦法實施后,把已使用維修資金的情況做好臺賬,并與相關業主對帳目進行審核,有需要的可聘請第三方機構進行審計房管所監督并協助物業服務企業將賬目在轄區內公示15天后,無異議的,由物業服務企業將維修資金余額全部轉入專用賬戶。

已交存的維修資金達不到規定的交存標準的,由相應交存主體負責補交。

第三章 使用

第十 維修資金的使用應遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照下列規定分攤:

(一)商品住宅共用部位、共用設施設備涉及整個物業區域的,該區域全體業主均為相關業主。

(二)商品住宅共用部位、共用設施設備涉及單幢或單層物業的,該幢或該層全體業主為相關業主。

(三)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

十九 商品住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的,開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。

二十 下列四項費用不得從維修資金中列支:

(一)保修期內應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

(二)應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十一條 使用維修資金的組織實施單位按照下列規定確定:

(一)有物業服務企業的,由物業服務企業組織實施;

(二)沒有物業服務企業的,由業主委員會組織實施;

(三)沒有物業服務企業,且沒有業主委員會的,由相關業主組織實施,居(村)委會應當給予指導和協助。

二十二 維修資金劃轉業主大會管理前,已交存到專戶銀行監管專戶的維修資金,其使用按照以下程序辦理:

(一)制定方案

組織實施單位根據維修和更新改造項目制定《維修和更新、改造方案》。維修和更新改造項目的費用預算總額在8萬元以上(含8萬元)的,應當實行審價

組織實施單位在提出使用方案前應當向審價單位提供實施方案、預算書等相關材料,由審價單位出具預算審價報告。組織實施單位應當將預算審價報告及時向住宅專項維修資金列支范圍內的業主公告7日以上。

實行審價的,組織實施單位可以專戶管理銀行提出審價申請,也可以參照市住房和城鄉建設行政主管部門發布的審價企業信息選聘。

(二)征求業主意見

《維修和更新、改造方案》應當經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主(以下簡稱“雙2/3業主”)同意,并在小區顯著位置公示。

(三)組織實施方案

公示期滿后組織實施單位組織實施使用方案。

(四)項目竣工驗收

組織實施單位、施工單位、其他相關單位等組成驗收組對維修項目進行驗收。

(五)撥付資金

組織實施單位持有關材料,向屬地房管所申請列支,市維修資金中心審核同意后,向專戶管理銀行發出支付維修資金的通知專戶管理銀行將所需維修資金撥付至維修單位。

第二十 維修資金劃轉業主大會管理后,已交存到專戶銀行監管專戶的維修資金,其使用按照以下程序辦理:

(一)制定方案

組織實施單位根據維修和更新改造項目制定《維修和更新、改造方案》。維修和更新改造項目的費用預算總額在8萬元以上(含8萬元)的,應當實行審價

組織實施單位在提出使用方案前應當向審價單位提供實施方案、預算書等相關材料,由審價單位出具預算審價報告。組織實施單位應當將預算審價報告及時向住宅專項維修資金列支范圍內的業主公告7日以上。

實行審價的,組織實施單位可以專戶管理銀行提出審價申請,也可以參照市住房和城鄉建設行政主管部門發布的審價企業信息選聘。

(二)征求業主意見

《維修和更新、改造方案》應當經維修資金列支范圍內“雙2/3業主”同意,并在小區顯著位置公示。

(三)組織實施方案

公示期滿后組織實施單位組織實施使用方案。

(四)項目竣工驗收

組織實施單位、施工單位、其他相關單位等組成驗收組對維修項目進行驗收。

(五)撥付資金

組織實施單位持有關材料向屬地房管所提出使用維修資金的備案申請報送材料齊全、符合法定要求的,維修資金中心出具加蓋印章的書面備案回執;報送資料不齊全、不符合法定要求的,一次性書面告知需補正的有關資料。

使用維修資金已備案的,業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。

第二十 相關業主未交存維修資金到專用賬戶或已交存到專用賬戶的維修資金不足支付分攤的,由維修項目申請人直接向相關業主另行籌集。

第二十五條 組織實施單位聘請的鑒定、審價、監理、招標等單位應當符合有關規定。

用于維修和更新、改造項目的鑒定、審價、監理、招標服務等費用,可計入維修和更新、改造成本,與工程預算總額并列計入使用方案的費用預算內容。

二十六 發生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況,需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,組織實施單位應當按照有關規定、合同約定立即組織實施維修和更新、改造

前款所稱緊急情況包括:

(一)電梯故障。發生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全的故障,由維保單位(或電梯制造單位)提出需要緊急維修的,經市場監督管理部門檢查責令停止使用、或經檢驗檢測機構評估認定存在嚴重事故隱患,可能發生危及人身財產安全的緊急情況。

(二)消防設施故障。消防部門認定需要立即整改的消防設施故障。消防行政主管部門出具《責令改正通知書》或《火災隱患限期整改通知書》的。

(三)屋面、外墻滲漏,可能發生危及人身財產安全的緊急情況。

(四)樓體外立面存在脫落危險。

(五)產權未移交供水公司的二次供水水泵、配套供水管道等公共供水設施出現損壞、堵塞、爆裂和更換的。供水行政主管部門或供水相關單位出具證明的。

(六)排水設施堵塞、爆裂,經物業服務企業、業主委員會或社區居民委員會、相關業主出具證明的。

(七)未移交供電部門的供電設施(包括配電柜、變壓器等)損壞,可能發生危及人身財產安全的緊急的情況。電力行政主管部門委托東莞供電局及其下屬單位(機構)出具證明的。

(八)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。涉事主管部門出具證明的。

住宅小區出現上述緊急使用情況的,應按照第二十二條第(一)、(三)、(四)、(五)項或第二十三條第(一)、(三)、(四)、(五)項的規定辦理

二十七 業主委員會、物業服務企業采取冒用業主簽名等方式,不按本辦法申請使用住宅專項維修資金的,所發生的費用及相應法律責任由行為人自行承擔。

第四章 監管

二十八 維修資金自存入專用賬戶之日起按規定計息,利息轉入本金滾存使用和管理,并核發到每個業主的賬戶上。

二十九 業主可以查詢本賬戶的資金交存、使用、利息和結余情況,但不可自行提取資金。

三十 房屋滅失的,業主可持本人身份證及市不動產登記部門出具的產權注銷證明,到屬地房管所辦理維修資金注銷退還手續,手續辦結后,業主可從賬戶內提取結余的資金。

三十一 維修資金中心已劃轉管理權的業主委員會,應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目,并向業主公布下列情況:

(一)維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;發生列支的項目、費用和分攤情況;

(二)業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(三)其他有關維修資金使用和管理的情況。

業主對公布的情況有異議的,可以要求復核。

第三十 專戶管理銀行應當每年至少一次向已劃轉管理權的業主委員會、市維修資金中心發送維修資金對賬單,核對維修資金賬目,公布維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額,發生列支的項目費用和分攤情況,業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額等情況,并接受廣大業主和市住建部門的監督。

第三十 住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部的有關規定。財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

住宅專項維修資金專用收據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部以及省財政廳的有關規定執行,并接受市財政部門的監督檢查。

對違反本辦法的行為,按照有關法律、法規和規章的規定予以處罰。

第三十 本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。

第三十 本辦法自2019年月日起實施,有效期至2024年月日。  

 

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