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關于印發《東莞市住宅專項維修資金管理辦法》的通知

時間:2014-09-03 15:44:50  來源:  作者:

 

 

東府〔2014〕106號

 

 


關于印發《東莞市住宅專項維修

資金管理辦法》的通知

 

鎮人民政府(街道辦事處),市府直屬各單位:

《東莞市住宅專項維修資金管理辦法》業經市人民政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

東莞市人民政府

2014年8月25日

東莞市住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總則

第一條   為加強我市住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,根據國家建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)和《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》(粵建房字〔2008〕47號)等規定,結合我市實際情況,制定本辦法。

第二條   本辦法適用于東莞市商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金的交存、使用、監管。

商品住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅也適用本辦法。

第三條   本辦法所稱住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修及更新、改造的資金,不得挪作他用。

第四條   維修資金實行專戶存儲、所有權人決策、專款專用、政府監督的原則。

第五條   市房產管理部門是我市住宅專項維修資金的主管部門,負責對我市維修資金的統一歸集和監督管理。

市財政、審計等相關部門依據各自職責對我市維修資金的管理進行監督。

第六條   市房產管理部門應當委托在我市設立的商業銀行作為維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立維修資金專用賬戶(以下簡稱專用賬戶),按物業地址設立分戶賬,對我市維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統一管理。

第二章 交存

第七條   維修資金的交存主體和標準

(一)在1998年10月1日(《廣東省物業管理條例》施行之日)至2003年8月31日(國務院《物業管理條例》施行前一日)期間取得商品房預售許可證的商品房,其首期維修資金由建設單位負責交存;在上述期間以外取得商品房預售許可證的商品房,其維修資金由《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)第六條規定的業主負責交存。

維修資金的交存標準按建筑面積計算,其中:住宅40元/m2、非住宅50元/m2。

(二)屬于出售公有住房的,其首期維修資金由業主和售房單位共同負責交存。

業主按照所擁有物業的建筑面積交存,每平方米建筑面積交存維修資金的數額為當時本市房改成本價的2%;售房單位按照多層(7層以下)住宅不低于售房款的20%、高層(7層以上〈含〉)住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取。

第八條   維修資金應當按規定交存至維修資金專戶管理銀行的專用賬戶,以物業區域為單位設賬,按房號設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房號設分戶賬。維修資金戶名格式為樓盤-幢號-房號。

第九條   收取維修資金,應由專戶管理銀行打印廣東省財政廳統一監制的《住宅專項維修資金專用收據》給業主作為交款憑證。

第十條   維修資金交存手續

維修資金交存主體應當在辦理房地產權證、變更登記、轉移登記、合同備案手續等業務前,足額交存維修資金。

(一)對新銷售的商品房,購房者應按照購房買賣合同中約定的交存時間(商品房買賣合同備案前)、交存金額等到專戶管理銀行營業網點交存維修資金。

對已銷售的商品房,業主或者建設單位未按規定交存或足額交存維修資金的,應在本辦法實施后到專戶管理銀行營業網點交存或補交。

(二)新出售公有住房的,公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前,將維修資金存入專戶管理銀行的專用賬戶;公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內,將提取的維修資金存入專戶管理銀行的專用賬戶。

已辦結入住手續的公有住房,未交存維修資金的,業主和售房單位應在本辦法實施后,到專戶管理銀行營業網點交存。

第十一條   維修資金使用后,業主分戶賬內維修資金的余額不足首期交存數額30%的,應當續交至首期標準。維修資金續交的主體為業主,由物業服務企業通知業主委員會,并通過業主大會續籌維修資金;沒有業主委員會的,由物業服務企業通知業主本人,要求其續交。

第十二條   因房屋轉讓等原因,引起業主變更的,維修資金交存按下列規定處理:

(一)已足額交存維修資金的,該物業分戶賬中結余的維修資金不予退還,隨房屋所有權同時過戶,維修資金戶名不作更改;原業主交存的維修資金的余額,由受讓人向原業主支付,雙方另有約定的以約定為準。

房屋所有權辦結過戶手續后,受讓人應當持房屋所有權證、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬的業主姓名變更手續。

(二)未交存維修資金或分戶賬中結余的維修資金不足首期交存金額,且買賣雙方在物業轉讓合同中未約定維修資金交存主體,但已辦結過戶手續的,由新業主負責交存;未辦結過戶手續的,由舊業主負責交存。

第十三條   對已代收的維修資金,物業服務企業、建設單位或公有住房售房單位應在本辦法實施后,把已使用維修資金的情況做好臺賬,同時將每個單位的明細列出,直接交給當地房管所。房管所對帳目進行審核、監督并協助物業服務企業在轄區內公示15天后,無異議的,由物業服務企業將維修資金余額全部轉入專用賬戶。

已交存的維修資金達不到規定的交存標準的,由相應交存主體負責補交。

第三章 使用

第十四條   維修資金的使用應遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十五條   維修資金必須在市房產管理部門、專戶管理銀行、業主共同參與的全過程監管下使用,任何一方不可擅自動用。

第十六條   住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照下列規定分攤:

(一)住宅共用部位、共用設施設備涉及整個物業區域的,該區域全體業主均為相關業主。

(二)住宅共用部位、共用設施設備涉及單幢或單層物業的,該幢或該層全體業主為相關業主。

(三)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

(四)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤;其中,應由業主承擔的,再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

(五)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,先按照建筑面積比例分攤到各相關物業;其中,售后公有住房應分攤的費用,再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤。

第十七條   住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。

第十八條   下列四項費用不得從維修資金中列支:

(一)保修期內應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

(二)應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第十九條   成立業主大會、業主委員會前,已交存到專戶銀行監管專戶的維修資金,其使用按照以下程序辦理:

(一)制定方案

物業服務企業(沒有物業服務企業的,由相關業主、社區居民委員會)根據維修和更新改造項目制定《維修和更新、改造方案》。

(二)征求業主意見

《維修和更新、改造方案》應當經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主(以下簡稱“雙2/3業主”)同意,并在小區顯著位置公示。

(三)組織實施方案

經“雙2/3業主”同意后,由物業服務企業或者相關業主、社區居民委員會組織實施使用方案。

(四)項目竣工驗收

物業服務企業或相關業主代表、施工單位、其他相關單位等組成驗收組對維修項目進行驗收。

(五)撥付資金

物業服務企業或相關業主、社區居民委員會持有關材料,向市房產管理部門申請列支,市房產管理部門審核同意后,向專戶管理銀行發出支付維修資金的通知。專戶管理銀行將所需維修資金撥付至維修單位。

第二十條   成立業主大會、業主委員會后,已交存到專戶銀行監管專戶的維修資金,其使用按照以下程序辦理:

(一)制定方案

物業服務企業與業主委員會根據維修和更新改造項目共同制定《維修和更新、改造方案》。

(二)征求業主意見

《維修和更新、改造方案》應當經維修資金列支范圍內“雙2/3業主”同意,并在小區顯著位置公示。

(三)組織實施方案

經“雙2/3業主”同意后,由物業服務企業和業主委員會共同組織實施使用方案。

(四)項目竣工驗收

物業服務企業和業主委員會、施工單位、其他相關單位等組成驗收組對維修項目進行驗收。

(五)撥付資金

物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金,業主委員會依據使用方案審核同意,并報市房產管理部門備案,房產管理部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正。專戶管理銀行將所需維修資金撥付至維修單位。

第二十一條   相關業主未交存維修資金到專用賬戶或已交存到專用賬戶的維修資金不足支付分攤的,由維修項目申請人直接向相關業主另行籌集。

第二十二條   物業共用設施設備(僅限于電梯)經“雙2/3業主”同意,實行一次性表決的方式使用住宅專項維修資金的,可以按幢設立用于電梯緊急情況下小額維修的住宅專項維修資金備用金(以下簡稱備用金),并授權物業服務企業、業主委員會或業主代表進行備用金使用、再申請的審核。

電梯緊急情況是指因電梯發生事故或其他原因導致電梯或零部件損壞、故障或需要維修、更新后方可投入使用等情況,具體項目包括:

(一)電梯的動力、承載系統(如:電機、減速機、曳引機、鋼絲繩、曳引輪、轎廂等)。

(二)電梯的控制系統(如:控制柜主板、控制柜變頻器等)。

(三)電梯的安全部件(如:門機、限速器、安全鉗、制動抱閘、門鎖、防夾裝置、限載保護裝置等)。

備用金的數額上限為住宅專項維修資金首期應收總額的10%,一次性表決的期限為三年,單項物業維修和更新改造項目的費用不高于10000元(含)。

物業服務企業可以持業主大會會議設立備用金的決定,向市房產管理部門辦理備用金設立手續。

第二十三條   業主大會、業主委員會成立前,已設立備用金的物業小區,使用時按第十九條的(一)、(三)、(四)、(五)項程序進行。申請備用金資金撥付,市房產管理部門應于5個工作日內完成審核,并向專戶管理銀行發出支付通知。

業主大會、業主委員會成立后,已設立備用金的物業小區,使用時按第二十條的(一)、(三)、(四)、(五)項程序進行。

申請使用備用金須提供電梯安全監督管理部門或法定檢測部門的證明材料方可辦理。

第二十四條   市房產管理部門發現物業小區的備用金使用存在可能損害業主權益的情況,可以暫不予辦理設立手續。

第二十五條   業主委員會、物業服務企業采取冒用業主簽名等方式,不按本辦法申請使用住宅專項維修資金的,所發生的費用及相應法律責任由行為人自行承擔。

第四章 監管

第二十六條   維修資金自存入專用賬戶之日起按規定計息,利息轉入本金滾存使用和管理,并核發到每個業主的賬戶上。

第二十七條   業主可以查詢本賬戶的資金交存、使用、利息和結余情況,但不可自行提取資金。

第二十八條   房屋滅失的,業主可持本人身份證及市房產管理部門出具的產權注銷證明,到專戶管理銀行營業網點辦理維修資金注銷退還手續,手續辦結后,業主可從賬戶內提取結余的資金。

第二十九條   市房產管理部門及物業服務企業、業主委員會,應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目,物業服務企業、業主委員會應向業主公布下列情況:

1、維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;發生列支的項目、費用和分攤情況;

2、業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、

增值收益和結存的金額;

3、其他有關維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的,可以要求復核。

第三十條   專戶管理銀行應當每年至少一次向業主委員會、市房產管理部門發送維修資金對賬單,核對維修資金賬目,公布維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額,發生列支的項目費用和分攤情況,業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額等情況,并接受廣大業主和市房產管理部門的監督。

第三十一條   住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部的有關規定。財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

住宅專項維修資金專用收據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部以及省財政廳的有關規定執行,并接受市財政部門的監督檢查。

對違反本辦法的行為,按照有關法律、法規和規章的規定予以處罰。

第三十二條   本辦法由市房產管理局負責解釋。

第三十三條   本辦法自2014年9月1日起實施,有效期至2019年8月31日。  

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